方升研究 2022-08-12 17:00 发表于上海
过去几十年，我国城市土地中工业用地占比30%左右，直到现在也会有约22%的比例给到工业，而给到房地产（商品住宅）的只有10%。
但是，工业用地领域也存在一种怪象：一边是土地指标紧缺，优质项目无地可用；一边是部分土地闲置，利用效率低。而导致工业用地单位地块价值率和利用率不高的原因，主要在于工业用地“三通一平”和园区基础设施配套远远达不到企业发展的现实需要。近年来，为了解决这些难题，全国多地出台了不少对应的政策及措施，其中，在措施中被重点提及推广的一种模式是“工业上楼”，这种模式最开始在新加坡被启用，得到了很好的验证，为新加坡工业园区的发展保驾护航。在我国内地，“工业上楼”最早开始于大湾区，2005年佛山顺德天富来国际工业城率先试水，2012年深圳投资打造的全至科技创新园，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，紧接着东莞后来居上，工业上楼项目也开始在我国多地涌现。现在，我国“工业上楼”模式在多地落地，打造了不少高质量的项目，真正做到了“向天空要效益”。前面说到“工业上楼”最先兴起于新加坡，是把企业研发生产从低矮厂房搬到高楼大厦上，2019年深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼指引（试行）》中提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。这样能极大缓解土地利用压力，减少用地成本，特别是在寸土如金的大城市，其意义更加重大，在优先入驻企业及产业的选择上，鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构。早在20世纪50年代，中国香港便已开始对“工业上楼”进行实践，比如香港工业大厦，主要以手工业及轻工业为主，去过香港的朋友大都会有一个感受，高层厂房很多，据统计，高度接近100米的厂房数量占香港永久性建筑物的2成。而这些工业厂房对于土地稀缺的香港来说，发挥了极大价值，服装、玩具、珠宝、塑胶等轻型行业都上楼生产，解决了中小型企业因租金、场地等问题造成生产链条分散的尴尬及困境，也极大地降低了企业生产成本，提高了工作效率。当然，有人问是不是所有行业都能使用这种模式呢？从如今行业发展来看，绝大部分都可以，除了像大型机械装备类的企业较难实现。而这也不难理解，无论是从安全性还是便利性角度来考虑，大型生产设备放在首层或者低层肯定更合理。
来源:公众号“城市化研究”
比如家用电器、机器人、机械制造这些行业的生产设备就不太适合上楼，另外像有些行业的生产需要配置特殊装置的，也不会太考虑放在高层。而像零件组装、检测调试、产品展示则会“应上尽上”。对于一些中小企业来说，如果各生产环节太分散，那么成本是一个难题，可能要租不同的厂房，租金再加上物流以及沟通等，成本巨大。工业上楼则能在一定程度上解决这一问题，而针对不同行业、不同企业、不同项目，其厂房建设的要求会有差别，因而，要真正吸引企业来入驻，就要从多方面做好准备。
厂房也是可以定制的，珠海高新区首个“工业上楼”示范项目已于去年正式投产。据介绍，该产业园不仅做到了高层高、高承重以及大面积厂房定制，而且高标准高规格交付，企业仅需安装照明设备后便可直接使用，做到“拎机投产”，大幅降低了企业的装修成本，提升了投产效率。通过这一做法，该产业园的土地利用率较原有厂房提升了10倍以上，建筑面积从过去的4000平米升级成现在的4.8万平方米，年产值从8000亿元到未来三年预计突破15亿元。而这也非个例，去年11月，深圳市龙岗区宝龙智造园1号厂房主体结构举行了封顶仪式，这意味着全省首创的“预招商+定制化”制造业厂房建设新模式在深圳龙岗开花结果。
来源:公众号“宝龙城事”
该产业园定位为ICT、电子元器件、AIOT、生命科学、绿色能源等战略性新兴产业。企业定制需求高达厂房建筑面积的3.1倍，真正考虑到了高端制造业企业的需求，解决了痛点。有效帮助公司解决生产需求与产业空间不匹配的难题。
青岛中德生态园新型电子元器件研发生产项目（创芯汇）正式竣工，标志着园区首个示范园项目即将投入使用。
来源:中德生态园官网
该项目多层产业大厦均达到11层，并设计不同的层高和荷载，除了产业大厦外，配套用房也实现了满足企业多元化服务的需求，13层的配套用房在1、2层设有服务中心、产品展示中心、智能餐厅、咖啡厅、便利店、共享会议室等完善配套，3-13层为人才公寓，面积区间70-98平方米不等，可以满足企业员工不同的住宿需求。像这样为入园企业周全考虑的园区还有很多，东莞君泰正拓5G产业园就在企业未来生产需求上下足了功夫。
来源:东莞君泰官方
在空间标准上，以“更高”、“更宽”、“更大”、“更全能”为理念。更高：5.2-7.9米的层高，可满足大型生产设备、大型机器手臂等自动化装置的空间需求，这也充分考虑到了企业设备迭代升级的未来需求，未雨绸缪。更宽：10米+超宽柱距，满足生产的大空间尺度，空间功能可更好规划利用，单层可设置3-4条80-120米超长产线，为企业成长扩张预留空间。更大：1500-5000㎡产权空间，单层建筑面积5000㎡，满足企业全生命周期成长需求，50年产权也让企业更恒温发展，没有搬迁之忧。更全能：超越常规的高标荷载，首层2T/㎡，2-5层1.2T/㎡，6-10层0.85/㎡，满足企业大型生产、中试、轻生产、产研展贸一体的多元需求。此外，在生产配置、企业服务等方面也勇于革新，真正做到了为产业着想、为客户解忧。位于深圳宝安的全志科技创新园，考虑到有些企业的设备体型的特殊性，根据工业生产的需求设计了楼层承重、走廊宽度、株距，楼层荷载能达到750公斤/㎡，此外，8台载重1.6吨智能高速客梯，4台载重2吨和2台载重3吨的大型货梯，大型全天候卸货平台，高速电梯直达各楼层。“实现了人货分流，设备上楼几乎不用等待。”
来源:全至科技创新园官网
2019年，耐克集团结束了与亚马逊2年的合作，但此举并不是放弃电商，而是要寻找新的电商模式。因为耐克从亚马逊只能得到销售数据，得不到更加全面的客户数据，数字化时代对于客户的画像是需要全方位数据作为支撑的。这也不光存在于零售行业，数字化、智能化如今已遍布各行业、产业，数字化也并不是开发一个系统就行，而是需要在各个环节洞察用户喜好，比如一家服装店，从客户进门开始，进门时间、走向哪个区域、在哪些款式衣服前停留时间更久、最后买了哪件衣服、什么颜色、价位......都可以通过数字化管理来实现，免去了人工记录和数据录入分析。如今，数字化已经是一家企业战略层面的考虑，而且要尽早布局，当你发现一件事物火起来了，才去关注，其实已经落后于别人了。在工业上楼模式中，数字化、智慧化便成了不可缺少的一环。
2021年12月3日，工信部印发了《“十四五”工业绿色发展规划》，《规划》指出“十四五”期间，工信部将更加注重数字化技术对工业绿色发展的引领作用，从夯实数据基础、加快数字化改造、培育应用场景三个方面，推动数字经济的新优势转化成为工业绿色低碳转型的新动能。如今，全国各地的产业园区数字化、智能化，已经成为了标配。深圳XX生命科学园在打造新厂房园区时，就把“智慧园区”的理念运用其中。智慧管理，意味着园区会从粗放管控向精细化服务发展，主要体现在园区生产、生活、交通等环节。比如该园区在招商方面，就采用了智能管理平台，整合了招商管理、智慧招商等功能，数字化管理入驻企业信息，提升了园区招商效率。还有深圳宝龙智造园，其力争打造智慧园区建设样板，做好能源管控系统、探索5G信息基础设施运用，将项目打造成新一代高标准制造业用房建设的标杆。
来源:公众号“宝龙城事”
园区实现了智能化管理，不仅省成本，而且提效率，园区内入驻企业也能享受到更好地工作环境，从“制造”走向“智造”。园区智慧化只是工业上楼模式中闪光点之一，而真正让入驻企业无法拒绝的，是工业上楼模式可以让一栋楼就是一个上下游生态产业链。
“工业上楼”在产业集聚、人口结构、产值效益、城市发展、带动其他产业发展等层面可形成良性循环。松湖智谷产业园总经理夏裕雄表示，以松湖智谷为例，聚焦企业生产、生活要素及资源，打造产城人融合智慧生态智造新城，并致力于打造“你的上下游，就在我的上下楼，最远不超过隔壁那栋楼”的产业生态链，吸引优秀企业纷纷入驻。
来源: 公众号“松湖智谷”
据统计，截至2022年6月30日，松湖智谷签约进驻企业450家，从行业分布来看，智能装备制造占40%，大数据信息占35%，新材料占18%。这样的例子并不少见，入驻深圳宝安全志科技创新园的某企业表示，园区的集聚效应更给入驻楼上楼下的“邻居”企业们提供了发展新机遇。楼上楼下的企业“邻居”，也成为了公司的合作伙伴。该企业的一位客户，在这家公司挑选完激光切割设备后，就被引荐到了楼上的另一家公司。
来源:公众号“城市产业动力研究院”
这样使得有着相同客户群体的企业，增加了交流机会，减少了互相磨合成本，在这栋楼里，既有客户，也有供应商，一栋楼就是一条生产链，有时候需要采购生产设备，直接上楼就行，而且不用提前买来占库存。工业上楼，可以倒逼现有的产业地产企业改变原有的粗放经营发展模式，转向精细化作业，从而在更少的用地面积实现更高的利润和税收，这一模式既能为企业园区腾出大量厂房，又优化了经济结构调整和企业转型升级，缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。不难预见，未来几年，“工业上楼”不仅是产业园区成长壮大的重要方向，也定会成为工业区建设的主要趋势。
