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“工业上楼”彻底火了
编辑:友地   发布时间:2022-08-15   浏览量:183

方升研究 2022-08-12 17:00 发表于上海

过去几十年,我国城市土地中工业用地占比30%左右,直到现在也会有约22%的比例给到工业,而给到房地产(商品住宅)的只有10%。


但是,工业用地领域也存在一种怪象:一边是土地指标紧缺,优质项目无地可用;一边是部分土地闲置,利用效率低。而导致工业用地单位地块价值率和利用率不高的原因,主要在于工业用地“三通一平”和园区基础设施配套远远达不到企业发展的现实需要。

近年来,为了解决这些难题,全国多地出台了不少对应的政策及措施,其中,在措施中被重点提及推广的一种模式是“工业上楼”,这种模式最开始在新加坡被启用,得到了很好的验证,为新加坡工业园区的发展保驾护航。

在我国内地,“工业上楼”最早开始于大湾区,2005年佛山顺德天富来国际工业城率先试水,2012年深圳投资打造的全至科技创新园,按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦,紧接着东莞后来居上,工业上楼项目也开始在我国多地涌现。

现在,我国“工业上楼”模式在多地落地,打造了不少高质量的项目,真正做到了“向天空要效益”。

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Part.01

工业上楼

已经渗透到多种行业


前面说到“工业上楼”最先兴起于新加坡,是把企业研发生产从低矮厂房搬到高楼大厦上,2019年深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼指引(试行)》中提出,工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。

这样能极大缓解土地利用压力,减少用地成本,特别是在寸土如金的大城市,其意义更加重大,在优先入驻企业及产业的选择上,鼓励高端制造产业入驻,迎合城市未来重点产业布局,优化产业结构。

早在20世纪50年代,中国香港便已开始对“工业上楼”进行实践,比如香港工业大厦,主要以手工业及轻工业为主,去过香港的朋友大都会有一个感受,高层厂房很多,据统计,高度接近100米的厂房数量占香港永久性建筑物的2成。

而这些工业厂房对于土地稀缺的香港来说,发挥了极大价值,服装、玩具、珠宝、塑胶等轻型行业都上楼生产,解决了中小型企业因租金、场地等问题造成生产链条分散的尴尬及困境,也极大地降低了企业生产成本,提高了工作效率。

当然,有人问是不是所有行业都能使用这种模式呢?从如今行业发展来看,绝大部分都可以,除了像大型机械装备类的企业较难实现。而这也不难理解,无论是从安全性还是便利性角度来考虑,大型生产设备放在首层或者低层肯定更合理。


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来源:公众号“城市化研究”


比如家用电器、机器人、机械制造这些行业的生产设备就不太适合上楼,另外像有些行业的生产需要配置特殊装置的,也不会太考虑放在高层。而像零件组装、检测调试、产品展示则会“应上尽上”。

所以,总体形成了“越轻的越往上”的格局。

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Part.02

定制化设计

满足不同的产业特色需求


对于一些中小企业来说,如果各生产环节太分散,那么成本是一个难题,可能要租不同的厂房,租金再加上物流以及沟通等,成本巨大。

工业上楼则能在一定程度上解决这一问题,而针对不同行业、不同企业、不同项目,其厂房建设的要求会有差别,因而,要真正吸引企业来入驻,就要从多方面做好准备。


1、定制化厂房,高标准交付


厂房也是可以定制的,珠海高新区首个“工业上楼”示范项目已于去年正式投产。

据介绍,该产业园不仅做到了高层高、高承重以及大面积厂房定制,而且高标准高规格交付,企业仅需安装照明设备后便可直接使用,做到“拎机投产”,大幅降低了企业的装修成本,提升了投产效率。

通过这一做法,该产业园的土地利用率较原有厂房提升了10倍以上,建筑面积从过去的4000平米升级成现在的4.8万平方米,年产值从8000亿元到未来三年预计突破15亿元。

而这也非个例,去年11月,深圳市龙岗区宝龙智造园1号厂房主体结构举行了封顶仪式,这意味着全省首创的“预招商+定制化”制造业厂房建设新模式在深圳龙岗开花结果

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来源:公众号“宝龙城事”


该产业园定位为ICT、电子元器件、AIOT、生命科学、绿色能源等战略性新兴产业。企业定制需求高达厂房建筑面积的3.1倍,真正考虑到了高端制造业企业的需求,解决了痛点。有效帮助公司解决生产需求与产业空间不匹配的难题。


2、不搞“一刀切”,满足企业实际需求


青岛中德生态园新型电子元器件研发生产项目(创芯汇)正式竣工,标志着园区首个示范园项目即将投入使用。


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来源:中德生态园官网


该项目多层产业大厦均达到11层,并设计不同的层高和荷载,除了产业大厦外,配套用房也实现了满足企业多元化服务的需求,13层的配套用房在1、2层设有服务中心、产品展示中心、智能餐厅、咖啡厅、便利店、共享会议室等完善配套,3-13层为人才公寓,面积区间70-98平方米不等,可以满足企业员工不同的住宿需求。

像这样为入园企业周全考虑的园区还有很多,东莞君泰正拓5G产业园就在企业未来生产需求上下足了功夫。


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来源:东莞君泰官方


在空间标准上,以“更高”、“更宽”、“更大”、“更全能”为理念。

更高:5.2-7.9米的层高,可满足大型生产设备、大型机器手臂等自动化装置的空间需求,这也充分考虑到了企业设备迭代升级的未来需求,未雨绸缪。

更宽:10米+超宽柱距,满足生产的大空间尺度,空间功能可更好规划利用,单层可设置3-4条80-120米超长产线,为企业成长扩张预留空间。

更大:1500-5000㎡产权空间,单层建筑面积5000㎡,满足企业全生命周期成长需求,50年产权也让企业更恒温发展,没有搬迁之忧。

更全能:超越常规的高标荷载,首层2T/㎡,2-5层1.2T/㎡,6-10层0.85/㎡,满足企业大型生产、中试、轻生产、产研展贸一体的多元需求。

此外,在生产配置、企业服务等方面也勇于革新,真正做到了为产业着想、为客户解忧。

位于深圳宝安的全志科技创新园,考虑到有些企业的设备体型的特殊性,根据工业生产的需求设计了楼层承重、走廊宽度、株距,楼层荷载能达到750公斤/㎡,此外,8台载重1.6吨智能高速客梯,4台载重2吨和2台载重3吨的大型货梯,大型全天候卸货平台,高速电梯直达各楼层。“实现了人货分流,设备上楼几乎不用等待。”


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来源:全至科技创新园官网


这些设计,都是吸引企业入驻园区的“硬条件”。

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Part.03

智慧化管理

一栋楼就是一个产业园


2019年,耐克集团结束了与亚马逊2年的合作,但此举并不是放弃电商,而是要寻找新的电商模式。因为耐克从亚马逊只能得到销售数据,得不到更加全面的客户数据,数字化时代对于客户的画像是需要全方位数据作为支撑的。

这也不光存在于零售行业,数字化、智能化如今已遍布各行业、产业,数字化也并不是开发一个系统就行,而是需要在各个环节洞察用户喜好,比如一家服装店,从客户进门开始,进门时间、走向哪个区域、在哪些款式衣服前停留时间更久、最后买了哪件衣服、什么颜色、价位......都可以通过数字化管理来实现,免去了人工记录和数据录入分析。

如今,数字化已经是一家企业战略层面的考虑,而且要尽早布局,当你发现一件事物火起来了,才去关注,其实已经落后于别人了。在工业上楼模式中,数字化、智慧化便成了不可缺少的一环。


1、园区智慧化,管理智能化


2021年12月3日,工信部印发了《“十四五”工业绿色发展规划》,《规划》指出“十四五”期间,工信部将更加注重数字化技术对工业绿色发展的引领作用,从夯实数据基础、加快数字化改造、培育应用场景三个方面,推动数字经济的新优势转化成为工业绿色低碳转型的新动能。

如今,全国各地的产业园区数字化、智能化,已经成为了标配。深圳XX生命科学园在打造新厂房园区时,就把“智慧园区”的理念运用其中。

智慧管理,意味着园区会从粗放管控向精细化服务发展,主要体现在园区生产、生活、交通等环节。

比如该园区在招商方面,就采用了智能管理平台,整合了招商管理、智慧招商等功能,数字化管理入驻企业信息,提升了园区招商效率。

还有深圳宝龙智造园,其力争打造智慧园区建设样板,做好能源管控系统、探索5G信息基础设施运用,将项目打造成新一代高标准制造业用房建设的标杆。


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来源:公众号“宝龙城事”


园区实现了智能化管理,不仅省成本,而且提效率,园区内入驻企业也能享受到更好地工作环境,从“制造”走向“智造”。

园区智慧化只是工业上楼模式中闪光点之一,而真正让入驻企业无法拒绝的,是工业上楼模式可以让一栋楼就是一个上下游生态产业链。


2、你的上下楼就是你的上下游


“工业上楼”在产业集聚、人口结构、产值效益、城市发展、带动其他产业发展等层面可形成良性循环。

松湖智谷产业园总经理夏裕雄表示,以松湖智谷为例,聚焦企业生产、生活要素及资源,打造产城人融合智慧生态智造新城,并致力于打造“你的上下游,就在我的上下楼,最远不超过隔壁那栋楼”的产业生态链,吸引优秀企业纷纷入驻。


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来源: 公众号“松湖智谷”


据统计,截至2022年6月30日,松湖智谷签约进驻企业450家,从行业分布来看,智能装备制造占40%,大数据信息占35%,新材料占18%。

这样的例子并不少见,入驻深圳宝安全志科技创新园的某企业表示,园区的集聚效应更给入驻楼上楼下的“邻居”企业们提供了发展新机遇。

楼上楼下的企业“邻居”,也成为了公司的合作伙伴。该企业的一位客户,在这家公司挑选完激光切割设备后,就被引荐到了楼上的另一家公司。


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来源:公众号“城市产业动力研究院”


这样使得有着相同客户群体的企业,增加了交流机会,减少了互相磨合成本,在这栋楼里,既有客户,也有供应商,一栋楼就是一条生产链,有时候需要采购生产设备,直接上楼就行,而且不用提前买来占库存。

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小结



工业上楼,可以倒逼现有的产业地产企业改变原有的粗放经营发展模式,转向精细化作业,从而在更少的用地面积实现更高的利润和税收这一模式既能为企业园区腾出大量厂房,又优化了经济结构调整和企业转型升级,缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。

不难预见,未来几年,“工业上楼”不仅是产业园区成长壮大的重要方向,也定会成为工业区建设的主要趋势。


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